Сжимается первичный рынок старой Москвы
Заметными последствиями кризиса стали усиление монополистических тенденций и дальнейшая концентрация спроса на проектах от крупнейших застройщиков. Влияние ГК «ПИК» на жилищный рынок «старой» Москвы из стратегического переросло почти в тотальное. В первом полугодии 2022 г. империя Сергея Гордеева записала на свой счет столько же реализованных лотов, как и 88 других игроков. В целом десять самых успешных компаний привлекли три четверти всей покупательской аудитории. При этом, как отмечают эксперты премии Urban Awards, год назад на долю топ-10 приходилось две трети продаж.
С начала предыдущего сезона количество строительных компаний, предлагающих свой продукт в «старой» Москве практически не изменилось – 92 в первой половине 2021-го против 90 в первой половине 2022-го. Но раздел рынка с началом кризиса был проведен по новым границам. По состоянию на январь-июнь ГК «ПИК» располагала в столице 33 новостройками, которые аккумулировали 9,9 тыс. лотов, или 29,1% от валового спроса. Застройщики, занимающие места со второго по десятое, заручились финансовой поддержкой 12,5 тыс. покупателей. Это 36,8% от всей «старомосковской» аудитории.
В январе-июне 2022 г. состав лидерской группы серьезно изменился. Из топ-10 выбыли Seven Suns Development, Tekta Group и АО «Центр-Инвест». Их место заняли Level Group, нарастившая представительство на 2,0 процентных пункта, Группа «Самолет» (плюс 1,2 процентного пункта) и Группа «ЛСР» (удельный вес сохранился на прежнем уровне в 2,2%). Группа «Аквилон» балансирует на границе рейтинга вместе с Группой «Эталон». Доля обоих застройщиков измеряется 1,7%. MR Group впервые за очень долгое время выбыла из первой тройки, уступив свое место ГК «Гранель», нарастившей долю с 2,8% до 4,5%. «Донстрой», ГК «ФСК» и «Э.К. Девелопмент» удержались на прежних позициях (второе, пятое и девятое места соответственно). Группировка ГК «ПИК» расширилась до 42 адресов. За полгода эта сеть дала 13,6 тыс. ДДУ. Иными словами под контроль застройщика перешли 45,6% рынка – аномально высокий показатель, свидетельствующий о нездоровых тенденциях в индустрии. ГК «ПИК» вместе с «Донстроем», ГК «Гранель», MR Group и ГК «ФСК» реализовала в два раза больше объектов недвижимости, чем остальные 85 застройщиков. Совокупное представительство десяти крупнейших участников рынка достигло 75,8%, что на 9,9 процентного пункта выше, чем за аналогичный период предыдущего сезона.
*Десятую строчку с одинаковым показателем делят Группа «Эталон» и Группа «Аквилон»
В наибольшей мере тренд на концентрацию затронул масс-маркет. Влияние отраслевых лидеров и раньше было очень сильным – в первом полугодии 2021-го им досталось четыре пятых всей клиентской базы. Теперь же пропорция выросла до совершенно запредельных 90,5%. Следует уточнить, что на долю ПИК приходится 68,1%, ГК «Гранель» – 4,6%, Группы «Самолет» – 3,5%, «Э.К. Девелопмент» — 2,9%, Группы «Аквилон» – 2,7%.
Олигополия укрепилась и в элит-классе. 85,3% сделок распределены между пятью ведущими девелоперами – KR Properties, Capital Group, Sminex, Engeo Development и «НеоСтрой». В январе-июне 2021 г. вклад пятерки ведущих поставщиков элитной недвижимости ограничивался 75,2%. Впрочем, малый объем выборки не дает оснований для каких-либо обобщающих выводов. Примечательно, что в бизнес-классе показатель концентрации лишь слегка скорректировался, а в премиум-сегменте даже понизился (на 3,9 процентного пункта).
«Мощный приток потребительской аудитории к самым крупным застройщикам и особенно ГК «ПИК» был вполне ожидаемым. В период кризиса покупатели инстинктивно переключаются на проекты больших известных компаний. Им доверяют как надежным «аккумуляторам» средств, которые точно никуда не денутся с рынка. В выигрыше, прежде всего, оказались те девелоперы, которые заблаговременно обновили портфель новостроек и предлагают продукт, попадающий под действие льготной ипотеки», – комментирует генеральный директор премии Urban Awards Ольга Хасанова.
Справочно:
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.
