Портфельный подход в девелопменте: как КОЛДИ внедряет новую модель управления

Высокая стоимость капитала и изменение структуры спроса требуют от девелоперов более точного управления продуктом, инвестициями и горизонтом развития. Для компании КОЛДИ это стало основой перехода от модели управления отдельными объектами к системному портфельному подходу, в котором результат каждого проекта рассматривается в контексте общей структуры бизнеса.

Об этом 7 октября на Международном жилищном конгрессе рассказал Илья Степанищев, инвестиционный директор КОЛДИ, в рамках выступления «Переход от модели «купил-продал-заработал» к портфельному управлению в девелопменте: схема реализации».

Переход к портфельной модели связан с изменением масштаба и продуктовой структуры бизнеса. Сегодня КОЛДИ развивает жилую недвижимость элитного и де-люкс сегментов, офисы классов А и А+, а также новое направление — индустриально-промышленные парки. Портфель компании насчитывает 12 объектов общей площадью 642,1 тыс. кв. м, еще около 1 млн кв. м входит в программу развития до конца 2027 года.

Одним из инструментов масштабирования стала единая архитектура брендов — создание зонтичных брендов «КОЛДИ Коллекция» для жилой недвижимости элитного и де-люкс классов и «КОЛДИ СИТИ» для деловых центров класса А и А+. Переход к этой структуре позволил систематизировать продуктовые направления и транслировать на растущий портфель единые подходы к качеству, архитектуре и клиентскому опыту.

Отдельное изменение продуктовой стратегии связано с появлением масштабных проектов комплексного развития территорий (КРТ). Сегодня в портфеле КОЛДИ три проекта КРТ на разных стадиях разработки и реализации: «ЛЕВЕНТ» на Дмитровском шоссе, деловые пространства на Нижней Красносельской, 35, и индустриально-промышленный парк на Дорожной улице, 3. Совокупный потенциал этих объектов составляет порядка 500 тыс. кв. м, еще два проекта КРТ находятся в начальной стадии реализации.

Учитывая масштаб и длительность инвестиционного цикла, такие площадки выделены в самостоятельный контур портфельного планирования. Он требует от девелопера глубокого финансового моделирования, а также непрерывной междисциплинарной работы на всех уровнях: от синхронизации мастер-плана с городскими властями и интеграции в программы развития ресурсоснабжающих организаций до урегулирования вопросов с текущими правообладателями земельных участков.

Еще один элемент модели — единые критерии отбора проектов. При принятии инвестиционных решений КОЛДИ оценивает ликвидность, устойчивость инвестиционной модели, потенциал роста стоимости и привлекательность продукта для конечного покупателя. Это позволяет рассматривать каждый новый актив в контексте распределения капитала и долгосрочного развития компании.

Результаты изменения продуктовой стратегии уже отражаются в финансовых показателях. В первом полугодии 2026 года объем контрактации вырос на 11% год к году, при этом реализованная площадь сократилась на 53,6%. Средняя цена реализации жилья за тот же период увеличилась на 104%.

«Главным итогом наших управленческих решений стал рост ключевых показателей, несмотря на сокращение реализованной площади. Переход в более дорогой сегмент создал устойчивую базу для планирования дальнейшего расширения и инвестиций. Проанализировав рынок, мы определили, какой продукт хотим создавать и реализовывать, и сфокусировались на элитном сегменте. В соответствии с этой стратегией при выборе нового проекта мы оцениваем не только его ликвидность и потенциал роста стоимости, но и будущую роль в портфеле: необходимый объем капитала, сроки окупаемости, потенциальную доходность и соответствие выбранному продуктовому направлению. В этом году мы выводим на рынок несколько новых проектов, а к концу 2027 года совокупный объем реализованных и строящихся объектов достигнет порядка 2,5 млн кв. м», — отметил Илья Степанищев, инвестиционный директор КОЛДИ.

Таким образом, переход к портфельному управлению потребовал изменения логики девелоперского бизнеса. В новой парадигме продуктовая стратегия определяет структуру портфеля, зонтичная архитектура брендов задает принципы масштабирования, инвестиционные критерии формируют состав, а долгосрочная стратегия и КРТ становятся основой для развития портфеля в перспективе.