Технический заказчик и снижение рисков в строительстве

Строительство любого объекта требует комплексного подхода, когда реализация проекта должна осуществляться в точном соответствии с разрешительной, градостроительной и сметной документацией. Все необходимые действия застройщика должны своевременно согласовываться с контролирующими и надзорными инстанциями, а расход материалов - контролироваться для предотвращения перерасхода и хищений. Технический заказчик выполняет перечисленные и ряд других важных функций, обеспечивающих законность и безопасность строительно-монтажных работ на объектах промышленной и коммерческой недвижимости.

Ключевой функционал технического специалиста

В общем виде сопровождение проекта техническим заказчиком выглядит как решение следующих задач:

• получение ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка);
• оформление техусловий и комплекта исходно-разрешительных документов (ИРД);
• сбор информации для разработки проекта;
• согласование готовой проектной документации;
• прохождение экспертизы проекта;
• получение разрешения на строительные работы.

Когда разрешение на производство работ получено, технический заказчик приступает к организации тендеров, управляет и контролирует все текущие процессы. Функции техзаказчика прекращаются в момент подписания акта ввода построенного объекта в эксплуатацию, когда все права и обязанности его содержания переходят к заказчику.

Отдельно стоит упомянуть о том, что технический заказчик строго следит за соблюдением правовых и экономических интересов инвестора. Данная деятельность проявляется в реализации следующих приоритетных направлений активности техспециалиста:

1) повышение инвестиционной привлекательности проекта;

2) строгий мониторинг соблюдения сроков;

3) недопущение перерасхода ресурсов;

4) снижение всех имеющихся строительных рисков;

5) рост капитализации готового объекта;

6) контроль качества строительства.

Инвестор поручает службе технического заказчика совершение любых правовых действий, касающихся производства работ в рамках реализации проекта.

Детализация перечисленных функций

Первый этап работы техзаказчика - готовится вся правоустанавливающая, градостроительная и разрешительная документация по промышленному или коммерческому проекту. Данная стадия считается подготовительной, она связана с оформлением бумаг - кадастрового паспорта, межевого дела и т.д.

На следующем этапе техническим заказчиком осуществляется сопровождение процедуры проектирования, которая важна для обоснования всех видов затрат. Специалисты занимаются Архитектурной концепцией, расчетом срока окупаемости и объема необходимых инвестиций. Итогом данной стадии становится полный пакет проектно-сметной документации, по которой будет производиться строительство объекта недвижимости.

Вся проектная документация проходит независимую экспертизу, которую могут осуществлять государственные и коммерческие лаборатории, агентства. Предпроектная подготовка включает в себя получение разрешения на проведение строительных работ. На основании данного разрешения инвестор может вкладывать капитал и приступать к реализации проекта. Все работы должны учитывать имеющиеся ограничения градостроительного характера (указываются в ГПЗУ) и технические условия, обозначенные энергоснабжающей организацией.

Непосредственное участие в строительстве объекта

Технический заказчик принимает активное участие в реализации проекта, начиная с разработки рабочего графика, подготовки тендерных заданий и планирования бюджета. В обязанности службы техзаказчика входит организация и проведение тендеров, по результатам которых выбираются монтажные и строительные компании-подрядчики, поставщики оборудования. Технический заказчик контролирует качество работ и соблюдение сроков в рамках подписанных договоров, приложений к ним и технических заданий.

Вся технологическая цепочка рабочих процессов выстраивается техзаказчиком таким образом, чтобы не допустить отступления от сметы. Специалист не просто контролирует все строительство, он осуществляет в том числе риск-менеджмент - работает над минимизацией наиболее вероятных рисков (срыв поставок материалов, проблемы с рабочими, растягивание сроков и прочее).

Когда объект практически готов, технический заказчик занимается проведением государственной и рабочей приемочной комиссий. В рамках осуществления данной деятельности подготавливаются совместно с подрядными организациями все документы на выполненные работы, монтаж оборудования и т.д. Объект недвижимости принимается в эксплуатацию после успешного запуска всех систем жизнеобеспечения здания.

Услуги службы техзаказчика оцениваются, исходя из объема возлагаемых функций управленческого, организационного и контрольного характера. Стоимость сопровождения также напрямую зависит от сроков строительства, функционального назначения и площади объекта. В среднем по России комиссионное вознаграждение технического заказчика варьирует в диапазоне 1,5-3,5% от сметной стоимости проекта.