Иностранные инвесторы ищут российских девелоперов уже с готовыми проектами
По информации Ведомостей, опубликованной сегодня, 15 мая, инвестиционная доходность практически в любом сегменте рынка в России сейчас одна из самых высоких в мире, а в Москве - одна из самых высоких в России. Вложения здесь окупаются за 6-8 лет. Главная проблема для большинства инвесторов - дефицит качественных проектов и нехватка инфраструктуры для их воплощения. Иностранные институциональные инвесторы, нацеленные на долгосрочные и низкорискованные вложения капитала, - пенсионные фонды, ПИФы или страховые компании - уделяют все большее внимание России, - говорит председатель совета директоров Jones Lang LaSalle (JLL) Майкл Ланге. По данным CB Richard Ellis Noble Gibbons, в 2006 году на российском рынке было совершено сделок западными игроками на $4,5 млрд., что в 10 раз выше объема 2005 года. Управляющий директор УК Велес-Менеджмент Станислав Бродский отмечает: К нам потянулись иностранцы, которые российскую недвижимость прежде считали суперэкзотикой.Например, созданная бывшим гендиректором страховой компании American International Group Морисом Гринбергом компания Starr Investments планирует вложить в офисы высшего класса, элитное жилье и гостиницы сотни миллионов долларов. Начать компания собирается с Москвы. Эксперты уверены, что рынок такие объемы без труда переварит. По словам директора департамента развития ИК Sminex Сергея Свиридова, на пути инвесторов сложности согласования новых проектов, острый дефицит ресурсов, прежде всего энергетических, тяжелая ситуация с инфраструктурой, особенно транспортной. Но это их не пугает. Пересекая российскую границу, иностранные деньги становятся российскими, как считает председатель совета директоров КомСтрин Игорь Разлуцкий. Но податели этих денег остаются иностранцами. Западные девелоперы привносят сюда свои правила и технологии.По мнению директора по инвестициям Raven Russia Виктора Малеванкина, благодаря сотрудничеству с иностранцами российские девелоперы учатся грамотно упаковывать проекты, чтобы те в дальнейшем представляли больше интереса для международных фондов. Например, Morgan Stanley Real Estate в августе 2006 года купил за 28 млн. евро в качестве портфельной инвестиции 10% долей компании Росевродевелопмент, с которой до этого фонд недвижимости Raven Russia заключил сделку по приобретению складского комплекса Крекшино площадью 115 000 кв. м за $110 млн.По словам замдиректора отдела финансовых рынков и инвестиций JLL Томаса Дукала, преимущества СП для российского девелопера - привлечение средств на ранних этапах проекта. Для зарубежного партнера это возможность выхода на российский рынок. Зачастую партнеры инвестируют в проект равными долями, риски, соответственно, делят пополам. В случае если у девелопера появляется сильный финансовый партнер, он одновременно берется за несколько проектов. Совмещение опыта и компетенций каждой из сторон приводит к тому, что девелопер не тратит время и усилия на организацию финансирования, а инвестор (западный или российский - не важно) не тратит время на поиск и оценку объектов (проектов) для инвестирования, - подтверждает разумность кооперации гендиректор компании Русстройтрест - строительные инвестиции Дмитрий Гусев.Например, СП, учрежденное Дойче Банком и австрийским строительным концерном Strabag на паритетных началах, будет не только развивать девелоперские проекты, но и финансировать их. Дойче Банк уже открыл кредитную линию размером до $600 млн. на 10 лет на воссоздание гостиницы Москва. Евразия логистик стала партнером сингапурской CapitaLand, продав ей 10% акций ради реализации амбициозного проекта строительства более десятка логистических центров стоимостью свыше $3 млрд. Credit Suisse First Boston ведет переговоры с Mirax Group о покупке 20% подразделения MRC Mirax Skyscrapers, сделка оценивается в $300 млн.А вот крупнейшей корейской компании Lotte Group пришлось работать на московском рынке в одиночку. Открытие МФК Лотте Плаза на Новом Арбате (общая площадь - 79 000 кв. м, сдаваемая площадь - 22 700 кв. м, ставки аренды - $850-1000 за 1 кв. м в год) запланировано на III квартал 2007 года.Активно инвестирует в российскую недвижимость фонд Morgan Stanley. Кроме 10% Росевродевелопмента, Morgan Stanley Real Estate приобрел за $30 млн. 15% специализирующейся на строительстве элитного жилья в Москве компании RGI International. Проблему, сосредоточиться на каком-то одном секторе или наполнять портфель проектами из разных сфер рынка недвижимости, решают, по словам Виктора Малеванкина, многие. Raven Russia, например, сфокусировался на складской и индустриальной недвижимости. Специализация помогает улучшить показатели на определенном отрезке времени, хотя это более рискованный путь, учитывая возможную смену конъюнктуры, как полагает он.В бизнес-планах инвесторы обычно закладывают 3% на локальные риски, связанные в первую очередь с инфраструктурными проблемами, - объясняет консультант отдела рынков капитала Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R) Кормак Макнамара. Государство решило помочь инвесторам. В апреле 2007 года президент России Владимир Путин в рамках ежегодного послания Федеральному собранию заявил о планируемых масштабных инвестициях в развитие инфраструктуры и жилищного фонда страны. Например, к 2020 году в электроэнергетику будет инвестировано $467,1 млрд., на улучшение транспортной инфраструктуры к 2015 году выделено $3,9 млрд. Участники рынка в стороне от осуществления этих планов не останутся. Одним из участников процесса модернизации основной инфраструктуры страны планирует стать Базэл совместно с австрийским генподрядчиком Strabag.По данным JLL, в 2006 году объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил 3,4 млрд. евро (почти в 10 раз больше, чем в 2005 году). В I квартале 2007 года Москва оказалась на 2-м месте в Европе по стоимости аренды офисов: 974 евро за 1 кв. м кабинета класса А в год. За год арендная плата выросла на 8,3%, а объем покупок - на рекордные 136%. В Россию приходит все больше зарубежных компаний, и им требуются качественные офисы. Отсюда высокая доходность от вложения в российские офисы - около 11% годовых, тогда как в Европе - 6-7%. По мнению партнера C&W/S&R Сергея Рябокобылко, офисный рынок минимум до 2010 года не будет насыщен. Не случайно большинство крупных застройщиков жилья (такие как Интеко, Дон-Строй) планируют вложить в течение нескольких лет в офисы до $1 млрд.: окупаемость проектов составляет 3-4 года, офисы могут оставаться в активе девелопера. И под них проще привлечь дешевые западные деньги.Иностранные инвесторы в этом секторе скорее покупатели, - говорит Бродский. Купить офис с арендаторами и получать до 10% от аренды - это с их точки зрения хороший, надежный актив. А российским девелоперам возиться с арендаторами менее интересно, и доходность на этапе строительства, конечно, выше. То есть россияне, как правило, строят, а западные фонды и вообще более консервативные инвесторы покупают, - резюмирует эксперт. В сфере офисной недвижимости все стабильно позитивно, но что будет после ввода в эксплуатацию комплексов Большого Сити, пока не совсем понятно. Ключевая проблема без перспектив решения - транспортная недоступность, - остужает пыл оптимистов Сергей Свиридов.В I квартале 2007 года у России еще одно серебро: 2-е место в континентальной Европе по объему инвестиций в торговую недвижимость - 238 млн. евро, по оценке JLL. В Москве более 50 современных ТЦ. Объем качественных торговых площадей вырос примерно до 1,6 млн. кв. м. Очень много строится торговых центров, - считает Бродский. - Пока это выгодно, но года через два будет как с офисами. Под большие ТРЦ почти все интересные площадки в пределах МКАД разобраны, следующий формат - маленькие магазины, значит, будут вовлекаться некрупные инвесторы. И если застройщики жилья уходят из Москвы в Подмосковье, то девелоперы торговых центров - вообще в регионы.В секторе логистики наступает время инвесторов, нацеленных на крупные мультимодальные (т. е. железнодорожные) перевозки, как считает Свиридов. Поэтому заметным игроком на рынке складской недвижимости могут стать Российские железные дороги. Дочерняя структура РЖД, Отраслевой центр внедрения (ОЦВ), намерена построить комплекс на 700 000 кв. м в районе поселка Белый Раст на Дмитровском направлении. Это только один из 35 проектов ОЦВ. Важно, что у РЖД есть возможность организовать подъездные пути к складскому комплексу.По данным Raven Russia, в прошлом году в Московском регионе введено около 600 000-700 000 кв. м качественных складских помещений. В консалтинговой компании DTZ дефицит в этом сегменте в Московском регионе оценивают в 3,5 млн. кв. м. Эту нишу столбят западные компании,- говорит Бродский, - у них здесь меньше конкурентов. Доходность в 7-8% от логистических проектов вполне удовлетворяет западных инвесторов, для них важна юридическая корректность оформления собственности. Малеванкин из Raven Russia доходность в этом секторе не обсуждает. Пусть сторонние наблюдатели комментируют, а нам еще сделки делать, — говорит он.Источник: Информационная служба ИА DAILYSTROY
