Как согласовать перепланировку нежилого помещения в нежилом здании

Перепланировки в нежилых зданиях не подпадают под требования Жилищного кодекса РФ, поэтому порядок согласования и переустройства здесь проще. Ниже — сжатый, практический алгоритм действий и ключевые ограничения, которые обязательно нужно учитывать при работе с коммерческой недвижимостью.

Алгоритм согласования — последовательность действий

Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании состоит из нескольких этапов:

1. Заказ технического паспорта до начала работ.
2. Разработка проектной документации. Обратитесь в проектную организацию с допуском СРО — она подготовит проект перепланировки нежилого помещения и (при необходимости) техническое заключение. Проект является основой для последующих работ и согласований.
3. Выполнение строительных работ строго по проекту. Работы проводятся в рамках утверждённого проекта перепланировки. Любые значимые отклонения недопустимы.
4. Обмеры и новый технический паспорт. После завершения работ подаётся заявка в БТИ на обмеры помещения и выдачу обновлённого технического паспорта.
5. Внесение изменений в ЕГРН. На основании нового техпаспорта через МФЦ или напрямую в Росреестр подаётся заявление на внесение изменений в ЕГРН.

Памятники архитектуры — отдельный порядок. Если здание является объектом культурного или исторического наследия, требуется получить задание на перепланировку в управлении охраны памятников, подготовить документацию, пройти государственную историко-культурную экспертизу и приложить акт экспертизы при согласовании. Только после этого выдаётся разрешение на работы.

Перечень документов (кратко)

• Паспорт гражданина или доверенность при представлении интересов юрлица.
• Правоустанавливающие документы на помещение.
• Проект перепланировки от специализированной проектной организации с допуском СРО.
• Действующий технический паспорт помещения (до начала работ).

Перепланировка vs реконструкция — важные различия

Перепланировка помещения в многоквартирном доме — это изменение формы и размеров помещения, например, изменение границ или площади, создание новых помещений или изменение внутренней планировки (даже если внешние границы не меняются). При этом могут также изменяться границы и площадь соседних помещений.

Реконструкция затрагивает параметры объекта капитального строительства: изменение высоты, площади, объёма, надстройка/перестройка, а также замена или восстановление несущих конструкций (за исключением замены отдельных элементов на аналогичные). Реконструкция проводится по отдельной проектной и рабочей документации с получением разрешения на реконструкцию; после окончания работ требуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и постановка на кадастровый учёт в ЕГРН.

Что запрещено при перепланировке нежилого помещения

• Выполнять работы, по сути являющиеся реконструкцией (надстройки, расширения, изменение этажности).
• Воздействовать на несущие конструкции сверх объёма, предусмотренного проектом.
• Проводить переустройство, ограничивающее подачу коммунальных ресурсов другим объектам.
• Выполнять работы, ведущие к нарушению прочности несущих конструкций или нарушению работы инженерных систем и оборудования.

Ответственность за безопасность работ

Обеспечение безопасности строительных работ возлагается на собственника и проектировщика. При выполнении работ необходимо соблюдать требования пожарной безопасности и обеспечить надлежащую работу коммунальных систем.

Короткие практические рекомендации

Планируйте процесс от технического паспорта до внесения изменений в ЕГРН: поручайте разработку проекта организациям с допуском СРО, фиксируйте все скрытые работы актами, ведите журнал производства работ и договор подряда. Избегайте отклонений от согласованного проекта — это основная причина отказов и дополнительных затрат при оформлении результатов перепланировки. Если здание является объектом культурного наследия, проектная документация должна пройти государственную историко-культурную экспертизу, а акт экспертизы прилагаться к пакету документов при согласовании. Только после согласования и получения разрешения на выполнение работ можно приступать к работам по перепланировке.