Что такое эскроу-счета: простыми словами о защите покупателя при покупке недвижимости

Если вы впервые слышите словосочетание «эскроу-счёт», не пугайтесь — за этим термином скрывается простая и надёжная схема расчётов, которая уже давно используется во всём мире. В России эскроу-счета стали особенно актуальны с 2019 года, когда изменились правила долевого участия в строительстве. С тех пор миллионы покупателей жилья начали сталкиваться с этим понятием при оформлении сделок с новостройками.

По сути, эскроу-счёт — это специальный банковский счёт, на который покупатель переводит деньги, но они не поступают напрямую продавцу или застройщику. Средства «замораживаются» до тех пор, пока не будут выполнены заранее оговорённые условия сделки. Это создаёт защиту для обеих сторон: покупатель не рискует остаться без денег и жилья, а продавец получает гарантию, что средства действительно выделены.

В этой статье мы подробно разберём, как работают эскроу-счета, где и зачем они применяются, какие у них плюсы и минусы, и что нужно знать, чтобы безопасно воспользоваться этой схемой. Информация будет полезна как тем, кто планирует покупку квартиры в новостройке, так и предпринимателям, рассматривающим эскроу для коммерческих сделок.

Что такое эскроу-счёт и как он работает

Эскроу-счёт — это не просто банковский счёт, а особый механизм расчётов, при котором деньги покупателя временно хранятся у независимого посредника (обычно это банк) до выполнения условий сделки. Слово «эскроу» происходит от английского «escrow» и означает «доверительное хранение». Главная идея проста: пока обязательства сторон не исполнены, деньги остаются «замороженными» и недоступными ни для покупателя, ни для продавца.

Как устроена сделка с эскроу-счётом

Представьте, что вы покупаете квартиру в новостройке. Раньше деньги застройщику передавались напрямую — и если проект «зависал» или компания банкротилась, вернуть средства было почти невозможно. Сегодня всё иначе:

1. вы и застройщик подписываете договор участия в долевом строительстве (ДДУ);
2. вместе с договором вы открываете эскроу-счёт в банке — это может быть как ваш банк, так и банк-партнёр застройщика;
3. вы переводите деньги на этот счёт. Банк подтверждает поступление средств, но застройщик их не видит и не может использовать;
4. деньги остаются на счёте до тех пор, пока дом не будет достроен, сдан в эксплуатацию и вы не получите ключи от квартиры.
5. только после этого банк переводит средства застройщику.

Если по каким-то причинам строительство останавливается или застройщик нарушает сроки, деньги возвращаются вам — без долгих судебных разбирательств.

Кто участвует в схеме

В сделке с эскроу-счётом всегда участвуют три стороны:

• покупатель — тот, кто вносит деньги;
• продавец или застройщик — тот, кто должен выполнить обязательства (сдать объект, передать товар и т.д.);
• банк-агент — независимый хранитель средств, который следит за соблюдением условий договора и осуществляет перевод только при их выполнении.

Важно понимать: банк в этой схеме не просто «хранилище», а активный участник. Он проверяет документы, подтверждающие выполнение условий (например, разрешение на ввод дома в эксплуатацию), и только после этого разблокирует средства.

Такая система снижает риски для всех сторон и делает сделки прозрачными. Особенно это актуально в сфере недвижимости, но эскроу-счета всё чаще используют и в других отраслях — от крупных B2B-контрактов до международной торговли.

Основные участники сделки с эскроу-счётом

Эффективность и безопасность эскроу-сделки напрямую зависят от чёткого распределения ролей между её участниками. В отличие от обычного банковского перевода, где участвуют только отправитель и получатель, в схеме с эскроу всегда присутствует третья, независимая сторона. Разберём, кто именно входит в эту цепочку и какие функции выполняет каждый.

Покупатель (инициатор перевода)

Покупатель — это физическое или юридическое лицо, которое вносит деньги на эскроу-счёт. Чаще всего это дольщик, приобретающий квартиру в новостройке, но может быть и компания, оплачивающая поставку оборудования или выполнение подрядных работ.

Его главная задача — перевести средства в срок и в полном объёме, указанных в договоре. После этого он не может самостоятельно забрать деньги обратно — только при нарушении условий сделки со стороны продавца.

Продавец (бенефициар)

Продавец — это сторона, которая обязуется выполнить условия сделки: сдать жильё, поставить товар, оказать услугу и т.д. В строительстве это, как правило, застройщик; в коммерции — поставщик или подрядчик.

Он не получает деньги сразу. Средства поступят на его счёт только после подтверждения выполнения обязательств. Это мотивирует продавца работать честно и в срок.

Банк-агент (доверительный хранитель)

Банк — ключевая фигура в схеме эскроу. Он выступает в роли нейтрального арбитра и технического исполнителя условий договора. Его обязанности включают:

• Открытие и ведение эскроу-счёта;
• Контроль за поступлением средств от покупателя;
• Проверку документов, подтверждающих выполнение условий сделки (например, акта приёма-передачи или разрешения на ввод дома в эксплуатацию);
• Перевод денег продавцу только после подтверждения выполнения всех условий;
• Возврат средств покупателю в случае срыва сделки.

Важно: не любой банк может открывать эскроу-счета для долевого строительства. В России такие операции разрешены только кредитным организациям, включённым в специальный перечень ЦБ РФ. На 2024 год в нём около 20 банков, включая Сбер, ВТБ, Газпромбанк и другие системообразующие учреждения.

Регистрирующий орган (в сделках с недвижимостью)

Хотя Росреестр не является прямым участником эскроу-сделки, его роль косвенно влияет на процесс. Например, при покупке квартиры в новостройке договор ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре. Без этой регистрации банк не откроет эскроу-счёт. Государственный орган обеспечивает юридическую легитимность всей цепочки.

Все участники связаны договорными обязательствами, и каждая сторона несёт ответственность за свои действия. Именно это трёхстороннее взаимодействие делает эскроу-счёт надёжным инструментом защиты в крупных и рискованных сделках.

Преимущества использования эскроу-счёта

Эскроу-счёт — это не просто банковская формальность, а реальный инструмент снижения рисков в сделках, где доверие между сторонами ограничено или отсутствует. Особенно это актуально при работе с крупными суммами и длительными обязательствами. Вот ключевые плюсы, которые делают эскроу всё более популярным в России и за рубежом.

Надёжная защита денег покупателя

Главная выгода для дольщика или покупателя — уверенность, что деньги не пропадут. Средства остаются в банке до тех пор, пока застройщик не сдаст дом и не передаст квартиру. Если строительство останавливается, застройщик банкротится или нарушает сроки — деньги возвращаются без необходимости идти в суд.

Прозрачность и предсказуемость для застройщика

На первый взгляд, эскроу ограничивает застройщика: он не может использовать деньги дольщиков на строительство. Но есть и обратная сторона. Банк подтверждает, что средства на счёте есть, а это повышает доверие к проекту. Кроме того, застройщики получают доступ к более дешёвому финансированию — например, через проектное финансирование от банков, что компенсирует отсутствие прямого доступа к деньгам дольщиков.

Снижение мошеннических рисков

Поскольку деньги не переходят напрямую от покупателя к продавцу, исчезает возможность «скрытых» схем, двойных продаж или вывода средств. Всё движение средств проходит через регулируемый банковский канал с чёткой документальной привязкой к этапам сделки.

Юридическая и регуляторная поддержка

В России работа с эскроу-счетами в долевом строительстве строго регулируется законом № 214-ФЗ и контролируется Центробанком. Это значит, что схема не «серая» и не экспериментальная — она имеет чёткую правовую основу и работает в рамках государственного надзора.

Универсальность применения

Хотя эскроу чаще ассоциируется с покупкой жилья, его можно использовать и в других сферах:

• крупные B2B-контракты (поставка оборудования, строительно-монтажные работы);
• международная торговля (гарантия оплаты при отгрузке товара);
• сделки с недвижимостью на вторичном рынке (особенно при участии риелторов или юридических лиц);
• инвестиционные соглашения с отсрочкой выплат.

Эскроу-счёт — это не просто «банковская опция», а современный механизм, который делает сделки безопаснее, честнее и понятнее для всех участников. В условиях нестабильного рынка и высоких рисков такая защита становится не роскошью, а необходимостью.

В каких случаях применяются эскроу-счета

Эскроу-счета — универсальный инструмент, но чаще всего их используют в ситуациях, где есть высокие риски, крупные суммы или значительный временной разрыв между оплатой и исполнением обязательств. Ниже — основные сферы и типы сделок, где эскроу стал стандартом или серьёзной альтернативой прямым расчётам.

Долевое строительство жилья (основной кейс в России)

С 1 июля 2019 года в России все новые договоры долевого участия (ДДУ) в строительстве многоквартирных домов обязаны оформляться через эскроу-счета. Это требование закреплено в законе № 214-ФЗ. Покупатель переводит деньги на счёт в банке, а застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику.

Исключения возможны только для проектов, запущенных до этой даты и завершённых по старым правилам, а также для некоторых социальных или инфраструктурных программ, одобренных правительством.

Крупные коммерческие сделки (B2B)

Компании всё чаще используют эскроу при:

• поставках дорогостоящего оборудования;
• выполнении подрядных работ с поэтапной оплатой;
• приобретении коммерческой недвижимости;
• слияниях и поглощениях (M&A), когда часть средств удерживается до подтверждения выполнения условий сделки.

В таких случаях эскроу помогает избежать недобросовестного поведения: например, поставщик не получит деньги, пока покупатель не подтвердит качество товара, а подрядчик — пока не сдаст объект.

Международная торговля

При экспорте или импорте товаров эскроу-счёт выступает как нейтральный гарантированный механизм расчёта. Покупатель из одной страны переводит деньги на счёт в банке, а продавец из другой страны получает их только после предоставления документов, подтверждающих отгрузку (коносамент, инвойс, сертификаты и т.д.). Это снижает риски для обеих сторон, особенно при отсутствии долгосрочных деловых отношений.

Сделки с недвижимостью на вторичном рынке

Хотя не обязательно по закону, эскроу может использоваться и при покупке готового жилья. Например, если стороны не знакомы, или сделка проходит без участия надёжного агента. В этом случае деньги хранятся в банке до регистрации права собственности в Росреестре — и только после подтверждения перехода права они поступают продавцу.

Инвестиционные и совместные проекты

Когда несколько инвесторов вкладывают средства в общий проект, эскроу помогает контролировать использование капитала. Средства разблокируются по мере достижения промежуточных целей — например, после завершения этапа разработки, запуска пилотного проекта или получения лицензии.

Во всех этих случаях эскроу-счёт выступает как «страховка» от недобросовестности, ошибок или форс-мажоров. Он особенно востребован там, где доверие между сторонами ограничено, а последствия срыва сделки могут быть критичными.

Эскроу в недвижимости: защита покупателя и застройщика

Сфера недвижимости — главная «точка входа» эскроу-счетов в российскую экономику. С момента введения обязательного использования эскроу в долевом строительстве в 2019 году эта схема стала не просто инструментом расчёта, а системным механизмом защиты интересов как дольщиков, так и самих застройщиков. Разберём, как именно работает эта двусторонняя защита.

Как эскроу защищает покупателя квартиры

Раньше дольщики рисковали потерять деньги, если застройщик банкротился, задерживал сроки или вообще не начинал строительство. Сегодня ситуация изменилась кардинально:

• Деньги не поступают застройщику до сдачи дома.
• Если дом не сдан в срок — средства возвращаются покупателю автоматически, без суда.
• Банк страхует вклады на эскроу-счётах в рамках системы страхования вкладов (до 10 млн рублей на одного человека в одном банке).
• Покупатель может отслеживать статус сделки через личный кабинет банка или портал «Дом.Клик».

Риск «остаться без квартиры и без денег» сведён к минимуму. Даже если застройщик исчезнет с рынка, деньги останутся в банке и вернутся владельцу.

Чем выигрывает застройщик

На первый взгляд, эскроу ограничивает застройщика: он больше не может использовать деньги дольщиков как источник финансирования строительства. Но на практике у новой модели есть и серьёзные плюсы:

• доступ к проектному финансированию: банки охотнее выдают кредиты под строительство, если проект проходит через эскроу — это считается признаком прозрачности и надёжности;
• повышение доверия покупателей: наличие эскроу-сделки сигнализирует: застройщик работает легально, проект одобрен банком и контролируется государством;
• снижение репутационных рисков: отсутствие жалоб от дольщиков на «пропавшие деньги» укрепляет имидж компании на рынке;
• чёткое планирование: застройщик заранее знает, сколько средств поступит после сдачи дома, что помогает лучше управлять финансами.

Что происходит при срыве проекта

Если застройщик не может завершить строительство, деньги не «зависают» в воздухе. Банк возвращает их дольщикам в течение 10 рабочих дней с момента, как станет ясно, что обязательства не будут исполнены (например, после отзыва разрешения на строительство или признания застройщика банкротом).

В отдельных случаях государство может подключить механизмы завершения строительства через Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Но даже без этого возврат средств через эскроу работает автоматически и быстро.

Эскроу в недвижимости — это не просто «банковская формальность», а сбалансированная система, где интересы обеих сторон учтены и защищены на законодательном и финансовом уровнях. Именно поэтому сегодня почти все новые жилые комплексы в России строятся исключительно по эскроу-модели.

Как открыть эскроу-счёт: пошаговая инструкция

Открытие эскроу-счёта — несложный процесс, особенно если речь идёт о покупке квартиры в новостройке. В большинстве случаев застройщик и банк берут на себя основную организационную работу, а покупателю остаётся лишь подписать документы и перевести деньги. Вот как это происходит на практике — шаг за шагом.

Шаг 1. Выбор застройщика и объекта

Сначала вы выбираете жилой комплекс и конкретную квартиру. Убедитесь, что застройщик работает по эскроу-модели — это обязательное условие для всех новых проектов с июля 2019 года. Информацию можно проверить на сайте застройщика.

Шаг 2. Подписание договора долевого участия (ДДУ)

После выбора квартиры вы подписываете ДДУ с застройщиком. Этот договор обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре — без регистрации эскроу-счёт не откроют. Обычно застройщик сам подаёт документы на регистрацию и информирует вас о результате в течение 5–7 рабочих дней.

Шаг 3. Выбор банка и открытие счёта

В большинстве случаев застройщик уже сотрудничает с одним или несколькими банками из перечня ЦБ РФ. Вам предложат открыть эскроу-счёт в одном из них — часто это Сбер, ВТБ, Газпромбанк или Альфа-Банк.

Что нужно от вас:

• паспорт;
• зарегистрированный ДДУ;
• заявление на открытие эскроу-счёта (форма предоставляется банком).

Процедура занимает от 15 минут до 1 часа — часто всё оформляется прямо в офисе застройщика или онлайн через личный кабинет банка.

Шаг 4. Перевод средств

После открытия счёта вы переводите деньги — полную стоимость квартиры или первый взнос, если используется ипотека. Важно: средства должны поступить именно на эскроу-счёт, указанный в договоре. Никакие «авансовые» переводы на расчётные счета застройщика не допускаются.

Если вы берёте ипотеку, банк-кредитор сам перечисляет деньги на эскроу-счёт напрямую — вам не нужно ничего переводить самостоятельно.

При покупке квартиры в новостройке средства дольщика теперь защищены законом — деньги переводятся на эскроу-счёт и передаются застройщику только после сдачи дома. Это значительно снижает риски, но важно выбирать проверенных девелоперов. Например, застройщик ГСЗ в Вологде не только работает в полном соответствии с 214-ФЗ, но и предоставляет прозрачную информацию об ипотечных программах и инфраструктуре жилых комплексов.

Шаг 5. Контроль и ожидание сдачи дома

После перевода вы можете отслеживать статус счёта:

• через личный кабинет банка;
• на портале «Дом.Клик»;
• по запросу в отделении банка.

Деньги останутся на счёте до момента подписания акта приёма-передачи квартиры. После этого банк автоматически переведёт средства застройщику.

Важные нюансы

• открыть эскроу-счёт может только покупатель — застройщик не имеет права делать это за вас;
• счёт привязан к конкретному ДДУ и объекту недвижимости — его нельзя использовать для других целей;
• комиссия за открытие и ведение эскроу-счёта в большинстве банков отсутствует.

Вся процедура максимально упрощена и стандартизирована — государство и банки сделали всё, чтобы покупатель мог сосредоточиться на выборе жилья, а не на бюрократии. Главное — следовать инструкциям и не отклоняться от официальной схемы расчётов.

Риски и ограничения при работе с эскроу-счетами

Несмотря на очевидные преимущества, эскроу-счета — не панацея. У этой схемы есть свои нюансы, ограничения и потенциальные риски, о которых важно знать заранее. Ниже — честный разбор того, где эскроу может не сработать так, как ожидается, и на что стоит обратить внимание.

Зависимость от надёжности банка

Эскроу-счёт открывается в банке, и от его стабильности зависит безопасность ваших денег. Хотя средства на эскроу застрахованы АСВ до 10 млн рублей, если сумма выше — остаток не покрывается страховкой. Кроме того, в случае отзыва лицензии у банка процесс возврата может затянуться.

Что делать: Выбирайте банки из топ-10 по надёжности (Сбер, ВТБ, Газпромбанк и др.) и проверяйте, входит ли учреждение в перечень ЦБ РФ для работы с эскроу в долевом строительстве.

Деньги «заморожены» — нельзя использовать гибко

После перевода средств на эскроу-счёт вы теряете к ним доступ до выполнения условий сделки. Если вдруг понадобятся деньги на другие цели — например, из-за форс-мажора — вернуть их досрочно невозможно, даже по вашему желанию.

Что делать: Перед переводом убедитесь, что у вас есть резервный финансовый «подушка» на непредвиденные расходы.

Эскроу не защищает от всех проблем с застройщиком

Счёт гарантирует возврат денег, если дом не сдан. Но он не защищает от:

• задержек в сроках сдачи (если дом всё же строится, но медленно);
• низкого качества отделки или несоответствия планировки;
• проблем с инфраструктурой вокруг дома (нет школы, дороги, парковки и т.д.).

Эти вопросы регулируются отдельно — через претензии, экспертизы и суд.

Ограниченный выбор банков

Не любой банк может работать с эскроу-счетами в долевом строительстве. На 2024 год ЦБ РФ разрешает это делать только около 20 кредитным организациям. Если застройщик сотрудничает только с одним банком, у вас может не быть выбора — особенно в регионах.

5. Сложности при досрочном расторжении договора

Если вы передумали покупать квартиру и хотите расторгнуть ДДУ, деньги вернутся не мгновенно. Процесс требует:

• официального соглашения о расторжении с застройщиком;
• подачи заявления в банк;
• ожидания (обычно 5–10 рабочих дней).

Если застройщик не согласен расторгать договор, придётся решать вопрос через суд — и только после решения банк вернёт средства.

Нет дохода от размещения средств

В отличие от депозита, деньги на эскроу-счёте не приносят процентов (или приносят минимальные — в редких банках). Это означает, что крупная сумма просто «лежит» без пользы в течение 1–3 лет.

Риски при работе с эскроу-счетами значительно ниже, чем при прямых расчётах с застройщиком. Но полагаться только на «автоматическую защиту» не стоит. Внимательность к деталям, проверка контрагентов и понимание условий сделки остаются ключевыми — даже в самой надёжной схеме.