ГК ПИК выходит на биржу с портфелем из 413 объектов

Как сообщают Ведомости сегодня, 14 мая, в апреле 2007 года ГК ПИК заключила договор с РТС о листинге акций. Первичная продажа акций ОАО ГК ПИК, организаторами которой стали Morgan Stanley, Deutsche Bank и Nomura Int., состоится в начале июня. Сегодня ПИК начнет роад-шоу. Банки-организаторы оценили компанию накануне размещения в $11-14 млрд. Учитывая качество бизнеса группы ПИК, обоснованной считаем капитализацию в районе $12,5 млрд., - говорится в аналитическом отчете банка Nomura к IPO.По словам близкого к размещению источника, на Лондонской фондовой бирже (LSE) и в РТС будет продано 10-15%. Около 30% этого пакета поступит в РТС, как того и требует ФСФР. Акции будут проданы примерно поровну из доли акционеров и допэмиссии в 11,3% уставного капитала. На биржу ПИК выйдет с портфелем из 413 проектов общей непроданной площадью 8,8 млн. кв. м, который CB Richard Ellis оценил в $8,8 млрд. 19,7% приходится на Москву, 51,1% - на Московскую область (вместе - 88% стоимости), остальное - другие регионы. 47% всего жилья - панельное, панели производят три завода в Москве (мощность - 1 млн. кв. м в год, за три года увеличится на 10%). Среди известных проектов компании - комплекс New Переделкино, Парк-Сити, Английский квартал, подмосковные Новокуркино, Центральный.Во II квартале компания завершит покупку еще трех проектов общей площадью 580 000 кв. м, говорится в отчете. Цена - самый важный фактор, определяющий стоимость портфеля, - пишут аналитики Nomura. По подсчетам самой компании, увеличение на 10% цены в среднем по рынку на недвижимость в 2008 году удорожит стоимость портфеля на 14%. В 2006 году от продаж ПИК получила $1,546 млрд., EBITDA составила $475 млн., а чистая прибыль - $298 млн. В соответствующем разделе самыми большими ПИК называет риски, связанные с изменениями цен на рынке недвижимости, которые зависят от состояния российской экономики и мирового спроса на сырье и энергоносители. Компания ожидает существенного роста по выручке и прибыли: EBITDA увеличится с чуть больше $1 млрд. в этом году до $2,8 млрд. в 2009 году (без реинвестирования).Стоимости должен добавить и входящий в группу Банк жилищного финансирования, на который приходится, по данным компании, до 50% всех ипотечных сделок, заключенных ПИК. В 2005 году на ипотеку в группе ПИК пришлось 25% всех продаж, таким образом, Банк жилищного финансирования выдал кредитов на $97 млн. Для сравнения: в 2005 году объем выданных ипотечных кредитов ВТБ составил $139 млн., ДельтаКредита - $113 млн., а Райффайзенбанка - $98,9 млн. Есть несколько вариантов расчетов стоимости компании, - рассказывает руководитель отдела инвестиций DTZ Стефано Карози, - наиболее объективный - показатель 10 EBITDA. При таком подходе ПИК должна стоить около $11 млрд (планируемая EBITDA в 2007 году - $1,099 млрд.).Стоимость компании аналитику по недвижимости Ренессанс Капитала Алексею Языкову не кажется завышенной: Показатель соотношения капитализации к стоимости проектов составляет 1,4, тогда как средний показатель у публичных компаний, работающих на российском рынке недвижимости, - 1,8. Большинство публичных девелоперов обладают портфелем проектов, но они не имеют денежных потоков, тогда как у ПИК достаточно серьезные потоки - более $1,5 млрд..Норма прибыли по строительству в этом году у группы ПИК составит 47%, в 2008 году - 50%, а в 2009 году - 55%. Языков называет эти показатели нормальными. По его расчетам, в 2006 году средняя себестоимость строительства жилья эконом- и бизнес-класса в Москве - $1600-1650 за 1 кв. м, а продажная цена - около $4000 за 1 кв. м, что соответствует общей марже примерно в 60%.