Альтернативная сделка - Альтернативная жизнь [Часть 1-я]

Хочу поделиться жизненным опытом, приобретённым мной и моей семьей за последние 4 года по улучшению своих жилищных условий. Думаю многим будет интересно, кто об этом уже думал, но не решался, или еще не думал и задумается.

И так речь пойдет о так называемой альтернативной сделке. Так как у нас практически невозможно имея одно единственное жилье, и не имея денег на покупку нового, продать его отдельно и купить другое, в силу ряда причин, рисков и тп, то остается только один вариант – это альтернативная сделка. Это значит что продавая свое жилье Вы одновременно приобретаете другое и никак иначе.
И так время действия 2008 год весна, Москва. Неожиданно встретив товарища с которым не общался уже много лет, узнаю что они переехали всей семьей с Пречистенки в Новые Черемушки, продав убитую 2 комнатную квартиру со смежными комнатами, крошечной кухней и на первом этаже, купили 3х комнатную хоть и не очень большого метража, но с евроремонтом, двумя балконами и хорошем кирпичном доме и вполне себе «в Москве», а не у МКАДа. Тут я сделав некоторые изучения ситуации с недвижимостью на сегодняшний день и обсудив все вопросы с семьей, было принято решение заключить договор с риэлтерской компанией.
Что мы имели – Семья из 4 взрослых и одного грудного ребенка, т.е. мои родители и жена с ребенком, 3 комнатная квартира р-н Хамовники, на Садовом кольце в фасадном сталинском доме 76м2, с отличной планировкой, с окнами во дворы, но без балкона, закрытым двором, прекрасными соседями, 7минут пешком до двух метро. С частичным ремонтом, в целом в очень хорошем состоянии. Квартира была оценена в 18млн.рублей.
Что хотели – изначально хотели увеличение площади и кол-ва комнат. Без доплаты, т.е. в более удаленном от центра районе.

Далее началось самое интересное.

Сразу дам совет тем кто занимается или собрался заняться своей недвижимостью, искать варианты и изучать рынок нужно самому, если Вы хотите купить самую лучшую квартиру за свои деньги. Спросите а как это? А это не надо ждать пока Вам риэлтор натаскает вариантов и Вы из них будете выбирать, сейчас есть все доступы к профессиональным базам риэлторов. Т.е. не скупитесь купите полный доступ в Виннер(Winner профессиональная база) на период поиска квартиры. Вы конечно будете правы, если скажите это работа риэлтора и он получает за это очень большие деньги, но чтобы получить максимальный результат труд должен быть коллективный с риэлтором, да и Вы многое узнаете и поймете какой сейчас рынок. С продажей конечно все проще, тем более если квартира типовая.
Ну вот я последовал своему же совету и после 2 месяцев экспозиции квартиры и изучая какие квартиры аналогичные моей появляются в продаже, я поднял цену ровно на комиссию риэлтора, это составляло 700тр. В силу того что подобные квартиры все эксклюзивные и нет четкого ценника, очень много факторов, я понял что просто со временем она найдет своего покупателя по совокупности факторов. Как не странно поток просмотров не изменился, т.е. при такой цене и квартире это не такая большая разницаИ вот прошло около полугода и появился реальный покупатель. Кого-то может испугать срок экспозиции, но для таких квартир это нормально, быстро продается только низ рынка, среднее время экспозиции – 100дней, это было до кризиса. Покупателем оказался человек на которого Вы никогда бы не подумали что именно он купит квартиру, когда он смотрел, человек провел в квартире ну минут пять наверное, потом видимо долго искал 2-3 месяца и вот как я и говорил по совокупности факторов получилась именно наша квартира.
Далее еще интереснее, альтернативная сделка к сожалению это не только Вы продаете квартиру и тут же покупаете другую, а это может быть цепочка из нескольких квартир, где люди так же продают Вам квартиру и покупают себе же другую, а ту другую тоже кто-то продает и покупает другую, а ту другую…… Чем длиннее цепочка тем больше риска срыва сделки, т.е. у всех свои тараканы и соображение и как повернется у кого ситуация никому не известно. По этому самое важное в этой ситуации это прямая продажа квартиры и покупатель с живыми деньгами, это то на чем замыкается сделка с обоих концов. Будьте готовы что некоторые квартиры Вы просто не сможете купить в силу того что там вообще не понятен финал, состоится сделка или нет, люди дали объявление, а что самим делать еще не решили и тп. Некоторые риэлторы дальше второго колена в одну сторону даже и не идут ибо риск срыва сделки очень велик. По этому нужно быть готовым иногда чем то пожертвовать ради того чтобы сделка вообще состоялась. Так же не надо стесняться послать риэлтора, агентство если у Вас что-то не складывается ибо отношения получают очень тесные и без доверия и взаимной симпатии на максимальный результат тяжело рассчитывать. Еще один комментарий, не зацикливайтесь на одном районе, буквально на соседней улице может быть Ваша квартира, а Вы ее просто не увидите, потому что Вы ищите именно «вот тут», в общем максимальная гибкость залог успеха.
Это небольшое отступление в детали. Так вот исходя из этого у покупателя не хватало денег на нашу квартиру ибо мы были уже на пороге кризиса по времени и банки сворачивали ипотечную деятельность, до кризиса и когда он принимал решения деньги давал банк, буквально на лету все изменилось. Вот пришлось в срочном порядке покупателю продавать свою квартиру и не просто продавать, а продавать покупателю с живыми деньгами. В общем как там риэлтор умудрился за месяц продать квартиру и собрать все документы, там несовершеннолетний был прописан(это еще одна проблема) я не знаю. Т.е. мы уже искали квартиру, у покупателя был точный срок по ипотеке до какого числа нужно совершить сделку, а дальше все либо вообще нет ипотеки и сделки нет, либо процентная ставка такая, что считай ее так же нет.
Вернемся к моим соображениям, естественно и просто в процессе экспозиции нашей квартиры я изучал на что мы можем рассчитывать. Могли мы рассчитывать например на 4кмн 100м2 Ленинский пр-т 99, на м.Каховская – 5кмн – 110м2, м.Октябрьское поле 4кмн -120м2, везде были какие то плюсы минусы, где то надо было доплатить, где то деньги еще на дачу оставались и тп. Но дело не в этом, а в том, что за это время я понял, что зачем мне с родителями ехать в одну квартиру… Т.е. понимаете разницу для риэлтора и для вообще осуществления сделки, альтернатива на большую площадь или разъезд. Это наглядный пример того, что зачастую риэлторов ругают, что он там в последний момент меняет толи цены, толи намерения толи еще что-то, да понятно что среди риэлторов козлов хватает, но вот тут именно я был козлом. Я поднял цену и изменил намерения, т.е. при определенных обстоятельствах просто развалил бы сделку. К примеру наш покупатель соглашался на «легкую альтернативу», т.е. меньшая площадь на большую, но никак не на разъезд.
Мы четко решаем что с родителями мы разъезжаемся, что делать? Остается только один способ это разделять сделки, ибо у нашего покупателя так же с другой стороны продажа своей квартиры и если у нас еще две покупки, то это практически всё, риски срыва просто огромны. Но выводя покупку второй квартиры в отдельную сделку мы так же очень рискуем, ибо деньги оставшиеся мы получим только после регистрации перерегистрации всех квартир по первой сделке, а это месяц (в 2008 году регистрация сделки длилась месяц, это сейчас она 2 недели и ипотечная сделка сейчас 5 дней регистрация), т.е. мы сможем купить квартиру только через месяц и освободить нашу квартиру еще через месяц, т.е. это 2 месяца минимум. Ну в общем было решено кто рискует, тот…. – разделяем сделки. Что получилось:

Первая сделка:
1. Продажа квартиры нашего покупателя, оформление ипотечного договора
2. Продажа нашей квартиры
3. Покупка нашей квартиры и закладка остатка денег на покупку квартиры родителям в ячейку.
Вторая сделка:
1. Покупка квартиры родителям.


Поиск и покупка первой квартиры.
Всё, все авансы приняты, начинается самый приятный момент – это поиск новой квартиры для себя. Но мы находимся в двоякой ситуации, надо купить квартиру и оставить деньги на квартиру родителям и не дай бог в результате мы не купим родителям нормальную квартиру, т.е. просто не хватит денег. Еще мы находимся уже в кризисе это ноябрь-декабрь месяц 2008года, с долларом беда и вообще…Ну что же квартиру мы искали ровно один день, было просмотрено всего 3 квартиры (не думайте что это вот так раз и все, до этого была перелопачена вся база Виннера)и была найдена новая квартира в практически новом монолитном доме на Карамышевской набережной, но дороже на где то 1млн рублей чем мы рассчитывали, но она была полностью свободна никто не прописан никто не жил, свидетельство по суду, пустая абсолютно квартира, с необычной и очень интересной планировкой. Нам пришлось все хорошо взвесить, что получилось, сейчас кризис, рынок был в таком состоянии агонии, кому надо было срочно продавать продавали с большими дисконтами, ипотека умерла, в общем рынок умирал, у нас получалось что мы после нового года в конце января получаем деньги и с живыми деньгами покупаем квартиру, т.е. в принципе у нас все козыри на руках, кроме может быть недостаточной суммы за квартиру которую захочется. В общем решаемся на эту квартиру, уж больно перспективная квартиры была по цене и сэкономив сейчас потеряешь потом.
Первая сделка прошла без каких либо проблем, остаток денег был заложен практически весь в долларах, и за время регистрации квартиры и лежания денег в ячейке, доллар вырос на 2.5р, т.е. мы заработали просто на курсе тогда полмиллиона рублей. Что в общем то нам очень помогло при покупке родителям квартиры.

Поиск и покупка второй квартиры.
Здесь получилось все сложнее ибо покупали по самому низу квартиру, а там выбор большой а реальных квартир не так много, опять же исходя из того что за каждой квартирой разные люди, разные жизни. Вот смотрим первую квартиру, хороший дом кирпичный, Симоновский вал, небольшая двушка в нормальном состоянии, косметический ремонт и нет проблем. Тут да так же отступлю, нужно понимать что после ремонта квартиры не продаются, ну очень редко, по этому на легкую косметику надо всегда рассчитывать как минимум. Ну так вот, все вроде место, дом, цена все устраивает, готовы платить аванс и все вот тут всегда начинаются неожиданности, у продавца включаются мозги ибо очень часто бывает люди дают объявление, а продать не готовы и начинается, то хотят попробовать дороже, коли спрос большой, толи свои потребности обдумать, ибо если даже квартира продается напрямую без альтернативы, то люди деньги то не в банку кладут или под матрас, а все равно подо что-то продают. Ну в общем началась муть и все на этом закончилось. В общем просмотрели довольно много квартир и все таки нашли «свою», м.Нахимовский проспект 100м от метро, 2кмн небольшая квартира 44м, лоджия, панельный дом. Тут так же началось вроде квартира продавалась как свободная, потом продавщица начала думать чтобы две квартиры продать вместе и купить там еще что-то, в общем тут бывает что когда людям поступает конкретное предложение они начинают думать по другому. В общем усилиями риэлторов с обоих сторон вышли на прямую сделку, у них квартира, у нас деньги. Родители довольны, все довольны, рассчитывали на хорошую однушку, купили небольшую двушку.

Итог:
Из хорошей трешки в центре на Смоленском бульваре, получилась 3кмн новая абсолютно квартира, никто не жил такой же площади на Карамышевской набережной, плюс небольшая двухкомнатная у родителей на Нахимовском проспекте. Осталось немного денег на ремонт двушки, трешку там уже ремонтировал почти по полной программе. При этом мы не уехали к МКАДу или в Бутово, что для нас было не мало важно, ибо мы коренные москвичи «в 125-м колене»
пс: это еще не все, продолжение следует